ومهما كان الموقف النهائي من هذه الاقتراحات وأهدافها، فإن دراستها ستستغرق وقتاً طويلاً، وقد يكون هناك من يدفع إلى استهلاك الوقت لبلوغ موعد نفاذ
القانون وجعله أمراً واقعاً!
المدافعون عن حقوق المستأجرين القدامي كانوا قد تحسبوا لمثل هذه الخديعة. أجروا سلسلة اتصالات، آخرها كان مع رئيس مجلس النواب نبيه بري، الذي أبلغهم أن القانون معلّق النفاذ حتى تعديله في الهيئة العامّة. هذا الإعلان لم يُستتبع حتى الآن بأي خطوة عملية، إذ يعتقد قانونيون أن من واجب الرئيس بري العمل على استرجاع القانون بطريقة نظامية، وذلك بهدف تعطيل مفاعيل نشره في الجريدة الرسمية وعدم إبطاله كلياً من جانب المجلس الدستوري. لماذا لم يتحرّك الرئيس بري في هذا الاتجاه؟ ربما، بحسب نواب مقربين منه، يحاول أن يمسك العصا من الوسط للموازنة بين ضغوط المستأجرين والمالكين. وهذا ما عبّر عنه ممثلو المالكين القدامى، الذين زاروا بري أيضاً ونقلوا عنه موقفاً أقل وضوحاً من الموقف الأول في شأن نفاذ القانون في آخر هذا الشهر.
فوضى عارمة
إذاً، لا يريد أحد من المسؤولين أن يمتلك الإجابة، وهذا قد يكون عملاً مقصوداً، يندرج في إطار ما يمكن تسميته خلق «الفوضى الخلاقة». الفوضى التي تؤمّن مصالح اللوبي العقاري بنفاذ القانون، ما يجري تعطيل خيار بديل، والزعم أن مسؤولية اتخاذ القرار هي مسؤولية «الآخر». يجدر التنبّه إلى ذلك، فرئيس لجنة الإدارة والعدل النيابية روبير غانم، صرّح بعد الجلسة الأولى للجنة في الأسبوع الماضي، بأن «ليس من صلاحية لجنة الإدارة والعدل أن تقول إذا ما كان القانون نافذاً أو لا». ولفت إلى أن «سلطة القرار في ذلك عائدة إلى المحاكم، والقضاة هم الذين يستطيعون القول إذا ما كان نافذاً أو لا». إلا أن رئيس مجلس القضاء الأعلى جان فهد، له رأي مختلف، فقد أعلن سابقاً «أن القضاة ليس لديهم مرجع قانوني واضح يستندون إليه لبتّ آلاف الدعاوى التي يمكن أن يقيمها المالكون». وهنا، الإشكالية الكبرى، فإذا ما اعتبر القانون نافذاً سيختلف القضاة، حكماً، على طريقة تنفيذ الأحكام (ما داموا ليس لديهم مرجع محدد)، وبالتالي سيكون هناك مستويات متباينة في العدالة، وهو أمر يخالف جوهر العمل القضائي.
الصورة تصبح واضحة عند النظر في هذين التصريحين: اللجنة النيابية ترمي المسؤولية على القضاء، والقضاء يعلن أنه لا يعلم ماذا بإمكانه أن يفعل. في الواقع، بدأ خلق الفوضى منذ إقرار قانون الإيجارات في الهيئة العامّة في نيسان الماضي بمادة وحيدة وبصورة تخالف أبسط مبادئ العدالة وحقوق الإنسان. ثم جاء الفصل الثاني من خلق الفوضى باتخاذ المجلس الدستوري قراراً عجيباً غريباً، قضى بإبطال مادتين ونصف مادة من القانون، من دون أن يبطل القانون نفسه أو يعلق نفاذه، وهو ما عدّه بعض الحقوقيين سابقة، ولا سيما أن المواد المطعون في دستوريتها تتصل اتصالاً وثيقاً بمعظم أحكام القانون وآلياته.
على أي حال، تبدو لجنة الإدارة والعدل النيابية غير مهتمة بتقديم إجابة عن نفاذ القانون أو عدمه، وهي تعمل كما لو أن لديها كل الوقت، وليس هناك أي استحقاق داهم.
مجلس النواب مطالبوهي حتى الآن تجمع الاقتراحات. وصلتها اقتراحات من النائب زياد أسود والنائب الوليد سكرية بالتوافق مع النائب قاسم هاشم، وهي اقتراحات مستوحاة من المسوّدة التي أعدتها «لجنة المحامين المكلفة الطعن وتعديل قانون الإيجارات الجديد» (وجهة نظر تنطلق من حقوق المستأجرين). فيما يقدّم النائب سمير الجسر اقتراحه اليوم، وهو يتبنى منذ البداية وجهة نظر مساندة لحقوق المالكين. أما بقية الاقتراحات، فأحدها مقدّم من النائب إيلي عون، فيما لا تزال اللجنة المكلفة من نقابة المحامين في بيروت تعدّ دراسة تشمل «الاقتراحات المقدّمة من الآخرين، كي تستوحي منها في إعداد صيغة وسطية»، وفق ما يقول ممثل اللجنة منير حداد.
باسترجاع القانون لحسم السجال في شأن نفاذه أو عدمه
يشير حداد إلى أن «اللجنة المؤّلفة من خمسة أعضاء أمهلتها نقابة المحامين فترة شهر كي تتمكن من وضع صيغة نهائية لاقتراحاتها»، الأمر الذي يعني تجاوز موعد نفاذ القانون. وهو أمر بات محسوماً، نظراً إلى الوقت الذي ستستغرقه دراسة هذه الاقتراحات، ولا سيما «إذا لم يجرِ التوصل إلى تسوية سياسية محددة»، وفق ما يلفت أحد أعضاءاللجنة.
يقول النائب غسان مخيبر إن «على اللجنة أن تتعامل مع هذا القانون على أنه قانون نافذ، بما أنه نشر في الجريدة الرسمية، وبالتالي لا يُعطل إلا إذا استرجعه مجلس النواب». إلا أن النائب زياد أسود يرى أنه بمجرّد الطعن في مواد من هذا القانون، فإن حجة نشره بالجريدة الرسمية تسقط، على اعتبار أن الطعن استهدف «روحية القانون»، متسائلاً عن الصيغة المعتمدة في حال تنفيذ القانون بشكله الحالي.
يرتكز المالكون في مطالبتهم بنفاذ القانون في 28 كانون الأول الجاري على اقتراحات ترمي إلى إحالة صلاحيات «اللجنة» (التي أبطلها المجلس الدستوري واعتبرها لا تملك الصفة القضائية) على القاضي المنفرد الناظر بقضايا الإيجارات في كل منطقة، الأمر الذي يعتبره عضو «لجنة المحامين المكلفة الطعن وتعديل قانون الإيجارات» المحامي أديب زخور غير قانوني وغير ممكن، ذلك أن «القضاء العدلي لا يمكنه أن يتدخّل بعمل المجلس الدستوري الذي لا تقبل قراراته طرق المراجعة، فيغدو تطبيق القانون شكلاً من أشكال المراجعة». فيما يؤكد رئيس تجمّع مالكي الأبنية المؤجرة القديمة جوزف زغيب، أن «القضاة ملزمون بتنفيذ القانون الذي يُعَدّ نافذاً بشهادة النواب والمجلس الدستوري، وإلا لما كانت هناك مطالبات بوقف تنفيذه». ويشير زغيب إلى أنه إذا فشلت عمليات التراضي مع المستأجرين «سيعمد المالكون إلى توجيه كتب إنذارات لدفع قيمة البدل المستحق وفق نص تشريعي واضح».
يقول أحد المحامين المتابعين إن «المحاكم ستواجه حتماً مشكلة، إذا لم تُحسَم إشكالية نفاذ القانون»، ويضيف: «نحن بصدد الحديث عن آلاف الدعاوى الفردية بين المستأجرين والمالكين»، فإذا أعتُبر القانون نافذاً سيختلف القضاة، حكماً، على طريقة تنفيذ الأحكام (بما أنهم ليس لديهم مرجع محدد)، وبالتالي سيكون هناك مستويات متباينة في العدالة، وهو أمر يخالف جوهر العمل القضائي. يرى المحامي جاد صوان، أنه «إذا أصدرت اللجنة النيابية توصية بوقف نفاذ القانون وطلبت من المجلس استرجاعه، سيتمكن القضاة من التريث في بت الدعاوى». إلا أن هذا الأمر يعد مستبعداً حسبما يؤكد العديد من أعضاء اللجنة النيابية الذين لفتوا إلى التباين الحاد في وجهات النظر بينهم، آملين أن يكون اجتماعهم اليوم فرصة لإيجاد خطاب موحّد.
اقتراح الجسر
تدرس لجنة الإدارة والعدل النيابية خمسة اقتراحات متباينة: اقتراح قانون معجل مكرر لوقف نفاذ القانون مقدّم من النائب الوليد سكرية، وآخر مقّدم أيضاً من سكرية بالتعاون مع النائب قاسم هاشم لتعديل أحكام القانون، وثالث مقدّم من النائب زياد أسود، فضلاً عن اقتراح سيقدمه النائب سمير الجسر اليوم بهدف ترميم المواد المبطلة فقط، مع الحفاظ على صيغة القانون الحالي، إضافة إلى اقتراح مقدّم من النائب إيلي عون. يضاف إلى هذه الاقتراحات الخمسة، اقتراح تسووي بينها تعمل عليه لجنة مكلفة ذلك من نقابة المحامين لمساعدة اللجنة النيابية في عملها.
يقترح النائب الجسر نقل صلاحية اللجنة المنشأة في قانون الإيجارات لبتّ النزاعات حول بدل المثل (التي أبطلها المجلس الدستوري لعدم دستوريتها) إلى القاضي المنفرد المدني الناظر في قضايا الإيجارات الواقع ضمن نطاق المأجور. فيصبح القاضي المذكور، وفق التعديلات المقترحة، مخولاً أن ينظر في تطبيق الاحكام المتعلّقة بعمل هذه اللجنة، على أن تبقى صيغة المواد الباقية من القانون نفسها.
اقتراحا سكرية وأسود
أمّا اقتراحا النائب الوليد سكرية والنائب قاسم هاشم والنائب زياد أسود، فهما «متشابهان» تقريباً، ذلك أن كليهما استندا إلى مسودة «لجنة المحامين المكلفة الطعن في القانون الجديد وتعديله». يتبنى الاقتراحان إحالة عمل اللجنة (المطعون فيها) على القاضي المنفرد أيضاً، حيث يصبح مخولاً تحديد الزيادات على بدلات الإيجار (المادة 7)، وكذلك آليات تقديم طلب الاستفادة (المواد 8 و9 و10 و11)، وفيما تعتبر المادة 13 من القانون الحالي أن القرار الصادر عن اللجنة نهائياً ونافذاً على أصله ولا يقبل أي طريق من طرق المراجعة، ينص الاقتراحان على أنه يجري التقاضي على درجتين (بداية واستئناف) وفي حال التعارض بين الحكمين يصبح التمييز جائزاً، فضلاً عن المادة 18 التي تنص على تحديد بدل المثل الذي يصبح من اختصاص القاضي المنفرد المدني أيضاً. وتنص التعديلات المقترحة على أحكام القانون غير المطعون بها على تولية «الصندوق» مهمّة مساعدة جميع المستأجرين المشمولين بهذا القانون الذين لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري سبعة أضعاف الحد الأدنى للأجور (في القانون الحالي يستفيد منه من لا يتجاوز معدل دخلهم الشهري ثلاثة أضعاف)، ويشير هذا الاقتراح إلى المستأجر بصفته فرداً أو من يحل مكانه قانوناً، وبالتالي يُحتسب دخله الفردي لا الأسري عند طلب الاستفادة من مساهمة الصندوق (في القانون الحالي يُحدَّد معدل الدخل العائلي الشهري). كذلك تنص المادة الرابعة من الباب الثاني من القانون الحالي على أنه لا يستفيد من تقديمات هذا الصندوق المستأجر الذي استأجر طبقاً لأحكام القانونين (67/29) و(74/10) في الأبنية التي كانت تُعَدّ فخمة والمستأجر غير اللبناني، إلا أن الاقتراحين المقدمين ينصان على أن المستأجرين كافة يستفيدون من هذا الصندوق باستثناء المستأجر غير اللبناني. كذلك، ينص الاقتراحان على تمديد عقود الإيجار لمدة 12 سنة من تاريخ نفاذ القانون (وليس تسع سنوات) على أن تزداد بدلات الإيجار سنوياً وتباعاً بنسبة 10% (وليس 15%) من قيمة فارق الزيادة عن كل من السنوات الستة الأولى و20% عن السنتين السابعة والثامنة ليصبح بدل الإيجار في السنة الثامنة مساوياً لبدل المثل، ويطبق هذا البدل على السنوات الباقية حتى السنة الثانية عشرة. كذلك تنص الفقرة ب من المادة 15 من اقتراح لجنة المحامين (الذي يتبناه هذان الاقتراحان) على ربط تحرير الإيجارات بوجوب تأمين البديل السكني للمستأجر عند السنة التاسعة مع منح الأولوية للعقود المعقودة ضمن السنوات بشكل مرحلي أو أن يدفع للمستأجر عند التحرير تعويض إخلاء بنسبة 50% من قيمة المأجور يدفع مناصفة من المالك والصندوق. أما تحديد بدل المثل، فهو على أساس 1% من القيمة البيعية للمأجور (وليس 5%). أما إذا رغب المالك في استرداد المأجور للضرورة العائلية (المادة 22) أو من أجل هدم البناء لإقامة بناء جديد، فعليه أن يدفع للمستأجر تعويضاً يوازي 50% من قيمة المأجور، على أن لا يتناقص التعويض الذي يستحقه المستأجر نسبياً مع المهلة التمديدية ولا يلغى عند انتهاء التمديد. وأُضيفت فقرة جديدة إلى هذه المادة تتمثل بـ»حق المستأجر في شراء المأجور الذي يشغله بالأفضلية إذا أراد المالك بيعه ويدفع الصندوق فارق الثمن إذا كان المستأجر يستفيد من تقديماته».
اقتراح عون
يقترح النائب عون تعديل أحكام إنشاء صندوق المساعدات (تعديل الفقرتين الأولى والثانية من المادة الثالثة من القانون) بحيث «ينشأ بموجب مرسوم يتخذ في مجلس الوزراء بناءً على اقتراح وزير المالية، صندوق خاص بالإيجارات السكنية يكون تابعاً لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة». ويهدف هذا الصندوق، بحسب اقتراح عون، إلى مساعدة جميع المستأجرين الذين لا يتجاوز معدّل دخلهم الشهري خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور، «لأن المطالبة بثلاثة أضعاف الدخل غير منصفة للمستأجر، كذلك سبعة أضعاف نكون قد علّينا السقف»، وفق ما قال عون لـ»الأخبار». أمّا ما يتعلّق بعقود الإيجار السكنية، فينص الاقتراح على تمديد الإيجار بنحو «وسطي» بين مطالب الطرفين، إذ يشير إلى إلغاء المادة 15 من القانون الحالي واستبداله بأخرى تنص على تمديد الإيجار لمدة ثماني سنوات من تاريخ نفاذ القانون، على أن يدفع المستأجر قيمة بدل الإيجار تدريجياً وفق ما يأتي: «تزاد بدلات إيجار سنوياً وتباعاً بنسبة 10% من قيمة فارق الزيادة عن كل سنة من السنوات التمديدية الستة الأولى و20% عن السنتين السابعة والثامنة ليصبح بدل الإيجار في السنة الثامنة مساوياً لبدل المثل». أمّا ما يتعلّق ببدل المثل، فينص الاقتراح على أنه يحدد بدل المثل على أساس نسبة 3% من القيمة البيعية للمأجور (المادة 12 التي نصت على إلغاء المادة عشرين من قانون الإيجارات الحالي).
محاولة فتح قناة تفاوض
جرت محاولات لفتح قناة تفاوضية بين ممثلي المالكين والمستأجرين بعد اجتماعهما بصورة منفردة مع الرئيس نبيه بري في الاسبوع الماضي. الأفكار التي طرحت للتفاوض تركّزت على 3 بنود:
البند الأول، يتمثّل بوضع حوافز للمالك كي يقدم على بيع عقاره للمستأجر. وجدت نقابة المالكين أن هذا الطرح يتطلب في المقابل إعفاءات ضريبية، باعتبار «أن هناك ضرائب متراكمة على مالك هذه الأبنية، وبالتالي مقابل هذه الحوافز يجب أن يكون المالك قادراً على البيع»، وفق ما يقول زغيب.
البند الثاني، المتعلّق بالمفاوضة على قيمة الإيجار عبر خفضه من 5% من القيمة البيعية للعقار إلى 3% (وليس إلى الـ1% وفق ما يرد في المقترحات المقدّمة إلى اللجنة النيابية). عندها اقترح المالكون أن خفض الـ2% تقابله زيادة 2% تجري تدريجاً حسب تخمين مساحة العقار، بمعنى إذا كانت مساحة العقار صغيرة يطبّق عليها خفض الـ2% بحيث يدفع المستأجر 3% من القيمة البيعية للإيجار. أما إذا كانت مساحة الشقة كبيرة فتُرفَع القيمة بدءاً من 5% وصولاً إلى 7% من القيمة، على أن تُحدَّد الآلية بشكل واضح (تحديد بدل المثل على أساس المساحة).
البند الثالث، يتعلّق بمروحة المستفيدين من صندوق دعم المستأجر الفقير. ففيما كانت مطالبة المستأجرين برفع معدل الدخل الشهري للمستأجرين المستفيدين من الصندوق إلى 7 أضعاف الحد الأدنى (محدد وفق القانون الحالي بثلاثة أضعاف)، وجد المالكون أن من شأن هذه الخطوة أن تزيد العبء على الدولة، لكونها المسؤول عن تمويل هذا الصندوق، وبالتالي «ليس لدينا الثقة من أن تدفع لنا الدولة، خصوصاً أننا لا نستطيع مطالبة المستأجرين إذا لم نحصل على هذه التعويضات»، يقول زغيب ويضيف: «فليفكوا ارتباطنا بالصندوق ويزيدوا معدل الدخل حسب ما يريدون».
اشكالية القانون الجديد
صدر قانون الإيجارات الجديد في 9/5/2014، ونشر في الجريدة الرسمية (ملحق العدد 27) بتاريخ 26/6/2014 على ان يبدأ العمل به بعد ستة اشهر من تاريخ نشره. في 11/7/2014 تقدّم عشرة نواب بمراجعة طعن امام المجلس الدستوري للمطالبة بإبطال القانون ووقف العمل فيه. وفي 6/8/2014 أصدر المجلس الدستوري قراراً أبطل المواد التي نصت على إنشاء لجنة خاصة للنظر في استفادة المستأجرين ذوي الدخل المحدود من الصندوق الخاص للإيجارات السكنية، ما أثار جدلاً واسعاً حول تحديد إذا ما كان
نافذاً أو لا.
