في الآونة الأخيرة شغلت العقارات معظم رجال القانون والسياسة والإعلام وحتى عامة الناس، ذلك أن تجارة العقارات اتخذت أشكالاً مختلفة لكي تظهر بمظهر قانوني لا شائبة فيه، ولأن القانون سمح بتملك الأجانب ثلاثة آلاف متر مربع دون حاجة إلى ترخيص مسبق مشترطاً أن يقام عليه بناء ضمن خمس سنوات، تاركاً ثغراً ينفذ من خلالها الكثيرون للالتفاف على القانون وجعل تملّك الأجنبي يتعدى ما هو مسموح به. وإذا بقيت في القانون ثغر ينفُذ منها الأجانب إلى «تملك الأرض اللبنانية»، وقد يكون الأجنبي عدواً، فالمصير تكتنفه علامات استفهام يمكن أن تكون خطيرة
أنطوان شنيْعي *
بدأ حق الملكية في الجماعات القديمة ملكية جَماعية للقبيلة ثم للعائلة. وأخيراً ظهرت الملكية الفردية أو الخاصة التي نتج منها، في فرنسا خصوصاً، نظام الإقطاعية حيث كان السيّد أو المَولى هو الحاكم الفعلي على المقيمين على أرضه.
وقد جعلت الثورة الفرنسية من حق الملكية حقاً فردياً مطلقاً، فاعتبرته حقّاً مقدّساً لا يُمسّ حيث كان يُعتبر مظهراً لاستقلال الإنسان وحرّيته.
ثمّ تطوّرت هذه النظرية لتنقل بواسطة التأميم من الملكية الخاصة إلى الملكية الجماعية كما حدث في مصر، إذ أدى التأميم إلى خلق قطاع عام له أملاكه، إلى جانب قطاع خاص له أملاكه أيضاً.
أمّا في لبنان، فقد مرّ القطاع العقاريّ بمراحلَ عديدة، إذ كانت الملكيّة في البدء غير محدّدة يُستنَد لمعرفة حدودها إلى الأعراف المحلية وإلى التنظيم العثماني المسمّى بـ«الدفتر خانة» الذي لم يكن يَضمن بوضوح جميع حقوق المالكين من حدود وسواها. وكانت العقارات داخل مناطق الأماكن المبنية تُعرف بالأراضي الملك باستثناء العقارات الواقعة في أراضي حكومة جبل لبنان السابقة المستقلة، فتبقى خاضعة لأحكام العرف والعوائد المحلية.
وفي أوائل القرن الماضي أخضع المشترع اللبناني العقارات لأعمال التحديد والتحرير بحيث وُضعت الحدود بين الأملاك بأعمال المسح، وأُنشئ السجل العقاري للإعلان عن الحقوق. وقد صنّف القانون اللبناني، متأثراً بالقانون العثماني وأحكام المجلة، العقارات في لبنان إلى عقارات ملك وأميرية ومتروكة مرفقة ومتروكة محمية وخالية مباحة، بعدما أخضعها جميعها لأعمال التحديد والتحرير وسمح بإجراء حقوق عينية عليها، منها حق الملكية والتصرف والسطحية والمساقاة والانتفاع والوقف والإجارتين والإجارة الطويلة الخ...
وقد عرّفت المادة 11 من قانون الملكية العقارية اللبناني حق الملكية العقارية، فقالت إن «حق الملكية العقارية هو حق استعمال عقار ما والتمتع والتصرف به ضمن حدود القوانين والقرارات والأنظمة». وهذا يعني أن العقار يكون لمالكه إلى الأبد وإلى ذريته من بعده. ولم يكن العقار في لبنان يتمتّع حينئذ بتلك الأهمية من الناحية المادية، بحيث إن فكرة إفراز الأبنية إلى أقسام خاصة من محال تجارية وشقق سكنية، لم تكن واردة في حينه، أي في أوائل القرن العشرين، حتى في المدن. ويلاحظ ذلك من الأبنية المنشأة في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين، ولغاية نهاية العقد الخامس منه.
وقد بدأت فكرة إفراز الأبنية في العقد السادس من القرن الماضي، تلبيةً لوفرة الطلب عليها ولصعوبة شراء قطعة من الأرض والبناء عليها من فرد واحد. وقد اقتصرت عمليات الإفراز في حينه على العاصمة والمدن الرئيسية وجوارها.
وقد ساهم النظام الاقتصادي الحر والسرية المصرفية والاستقرار الأمني والسياسي آنذاك في لبنان، وعدم الاستقرار السياسي والأمني والاقتصادي في الدول المجاورة، في تدفق الأموال على لبنان. فكان أنّ التجارة والصناعة ازدهرتا، وكان للعقار النصيب الأوفر من هذا الازدهار.
في ذلك الحين، نعمَ لبنان بفترة هدوء أمني وسياسي، ما أدّى إلى تشجيع المستثمرين، وخصوصاً من رعايا الدول العربية الشقيقة، على الشراء في لبنان، إن للاصطياف أو للاستثمار. وكان للنظام المصرفي المنفتح في لبنان المساهمة الكبرى في تسهيل هذا الاستثمار.
توقفت هذه الانطلاقة في بداية الحرب الأهلية في لبنان في 1975، لتعود خجولة بعد انتهاء هذه الحرب في 1990.
وقد ظلّ القطاع العقاري متأرجحاً بين الجمود والازدهار إلى أن تنبّه المشترع اللبناني إلى ذلك، فعمد إلى إصدار تشريعات تحفّز الاستثمار في القطاع العقاري في لبنان.
وقد وفّر البرلمان الدوافع والحوافز للاستثمارات الأجنبية من خلال خطوتين هامتين:
1ــــ تبسيط القيود القانونية وتخفيفها على ملكية الأجانب للعقارات، وكان ذلك في القانون الرقم 296 تاريخ 3/4/2001 الذي أدخل تغييرات وتعديلات على القانون المتعلق باكتساب الأجانب الملكية العقارية في لبنان.
2ــــ بوضع وإصدار القانون الرقم 360 تاريخ 16/8/2001 الذي أنشأ المؤسسة العامة لتشجيع الاستثمارات. وقد قضى هذا القانون بإمكانية عقد سلة حوافز «Package deal»، وهو عقد تمنح بموجبه الدولة اللبنانية ممثلة بالمؤسسة العامة لتشجيع الاستثمارات المستثمر الراغب في تنفيذ مشروع معين حوافزَ وإعفاءات منها:
1. إعفاء كامل من الضريبة على الدخل وعلى توزيع أنصبة الأرباح الناتجة من المشروع، وذلك لفترة تصل إلى عشر سنوات بدءاً من تاريخ مباشرة استثمار المشروع.
2. منح إجازات عمل من كل الفئات شرط أن يحافظ المشروع المستفيد من عقود سلة الحوافز على العمالة الوطنية عبر توظيف لبنانيين اثنين على الأقل مقابل كل أجنبي وتسجيلهم في الصندوق الوطني للضمان الاجتماعي.
3. خفض رسوم إجازات العمل والإقامة بنسبة تصل إلى 50% حداً أقصى مهما كانت فئتها، وذلك تبعاً لعدد الإجازات المطلوبة. كما تخفض قيمة شهادة الإيداع لدى مصرف الإسكان إلى النصف.
4. خلافاً لأي نص آخر، تُعفى الشركات المغفلة على أنواعها التي يكون هدفها تملك و/أو إدارة مشروع استثماري مستفيد من أحكام عقد سلة الحوافز من موجب وجود أشخاص لبنانيين طبيعيين أو معنويين في مجالس إدارتها. (بعد تعديلها بموجب القانون الرقم 771 تاريخ 11/11/2006)
5. خفض رسوم رخص البناء بالنسبة للأبنية المنوي تشييدها واللازمة لتحقيق المشروع الاستثماري المستفيد من أحكام عقود سلة الحوافز بنسبة تصل إلى 50% حداً أقصى.
6. إعفاء كامل من رسوم تسجيل العقارات في السجل العقاري ومن رسوم الإفراز والضم والفرز والتأمين العقاري ورسم تسجيل عقود الإيجارات في السجل العقاري بالنسبة للعقارات التي ستشيد عليها المشاريع موضوع عقود سلة الحوافز، شرط التعهد بتنفيذها في خلال مهلة خمس سنوات من تاريخ تسجيل العقار في السجل العقاري، تحت طائلة إلزام المستثمر المتخلف عن تنفيذ مشروعه بدفع غرامة توازي ثلاثة أضعاف الرسوم التي كانت متوجبة أصلاً. وخُفّضت رسوم الفراغ أي رسوم تسجيل بيع العقارات إلى 5.8%، وبالتالي تكون قد خفضت رسوم التسجيل بنسبة 1% للمستثمر اللبناني، و11% للمستثمر الأجنبي عمّا كانت عليه من قبل.
وكانت هذه خطوة هامة من الناحية القانونية، إذ إن القانون السابق كان يميّز بين مكلف وآخر، فكان يُخضع الأجنبي إلى 16% رسم بيع واللبناني إلى 6%.
أما بالنسبة لتخفيف القيود، فقد كان القانون السابق يقتصر على إعطاء حق شراء الأراضي للأجانب على 5% في كل محافظة، وقد جاء القانون الحالي ليسمح للأجانب بتملك نسبة 3% من المساحة الإجمالية في لبنان بغض النظر عن الموقع الجغرافي، ضمن الشروط الآتية:
ــــ ألا يتجاوز ما يتملكه أشخاص طبيعيون وأشخاص معنويّون غير اللبنانيين أو المعتبرون بحكم غير اللبنانيين في جميع الأراضي اللبنانية 3% من مساحتها.
ــــ لا يمكن الأجانب الحصول على أكثر من 3% من المساحة الإجمالية للقضاء.
ــــ ثمّة استثناء واحد، وهو بيروت، حيث يسمح للأجانب بامتلاك ما يصل إلى 10% من المساحة الإجمالية للعاصمة.
وهنا لا بد من إبداء ملاحظة على النسبة المئوية التي حددها القانون لتملك الأجانب من كل قضاء وعلى كامل الأراضي اللبنانية لأنه لم يأخذ في الاعتبار المساحات الوعرة التي لا يمكن البناء عليها أو الأراضي الزراعية التي كان يجب احتساب مساحاتها قبل إصدار هذا القانون. القانون المصري، مثلاً، احتاط لهذا الأمر، فصنّف الأراضي إلى زراعية وغير زراعية، يرعى كل منها قانون خاص. أمّا القانون اللبناني، فلم يعتمد أي تصنيف من هذا النوع.
واللافت أيضاً في هذا القانون أن المشترع قد أعطى للشخص المعنوي أو الطبيعي حق تملك عقارات مبنية أو مخصصة للبناء لا تزيد مساحتها عن ثلاثة آلاف متر مربّع من دون الاستحصال على ترخيص. ويكتفي بأن يبرز الشاري إفادات رسمية صادرة عن الدوائر المختصة تعين المساحات التي يملكها في الأراضي اللبنانية مع تصريح خطي موقع بإمضائه يعلن فيه أنه لا يملك سوى تلك المساحات (المادة 15 من قانون تملك الأجانب).
فكان التفاف على القانون، عبر اللجوء إلى تأسيس شركات مساهمة تكون أسهمها لحامله، مما يسهّل تداول الأسهم دون أن يعرف صاحبها إن كان من دولة صديقة أو شقيقة أو عدوة.
والمثل على ذلك بسيط. إذ يمكن رأسمالاً واحداً أن يتوزع على عدد من الشركات المساهمة تحمل كل شركة اسماً خاصاً بها يختلف عن الشركة الأخرى لتتملك كل واحدة منها عقاراً مساحته 3000 متر مربع وما دون، ويصبح رأس المال هذا مالكاً مساحات قد تصل إلى النسبة المسموح بها قانوناً، بما في ذلك المحافظة بيروت، دون الاستحصال على مرسوم بالترخيص.
ومما شجع على نشوء مثل هذه الشركات، الإعفاءات الضريبية التي أجازها القانون من ربح التفرغ عن الأسهم إلى التهرب من رسوم الفراغ (أي البيع العقاري) وذلك بالتنازل عن الأسهم بتسليمها للمشتري، فيصبح هذا الأخير مالكاً الشركة وبالتالي العقار الذي تملكه هذه الأخيرة. ولا يبقى على الشركة سوى تسديد ضريبة إعادة التقدير. كما تضمن مشروع قانون موازنة 2010 نصاً يقضي بإعادة تقويم الموجودات ليسدد عنها ضريبة 3% بدلاً من 10%.
ولا يكفي ما حاول المشترع استدراكه بالمادة الأولى من القانون 296 الآنف الذكر التي عدلت المادة 13 من قانون تملك الأجانب، إذ قضى بأنه «لدى حل الشركات والمؤسسات والجمعيات المرخص بها أو المعفاة من الترخيص بتملك حقوق عينية عقارية في لبنان، يُحظر قسمة هذه الحقوق وتوزيعها عيناً على الشركاء غير اللبنانيين إلا بشرط مراعاة أحكام هذا القانون» (أي قانون تملك الأجانب).
والسبب في أن هذا الشرط غير كاف لأن الشركة يمكن أن تُنشأ لمدة 99 سنة قابلة للتجديد إلى ما لا نهاية، وهذا ما تحاشاه سابقاً قانون الملكية العقارية (المادة 32 منه) إذ حظّر إنشاء حق انتفاع على عقار لشخص معنويّ، حاصراً هذا الحقّ بالشخص الطبيعي ليسقط بوفاته دون أن يورث. أما بالنسبة إلى الشركات المعتبرة أجنبية التي يملك فيها لبنانيون أسهماً أو حصصاً، والتي استحصلت على ترخيص، فقد أصدر أخيراً وزير العدل، بناءً على طلب وزارة المال، تعميماً رقمه 1/36 تاريخ 9/3/2010 يطلب فيه من رؤساء أقلام السجل التجاري عدم تسجيل أي بيع أو تنازل للأسهم أو الحصص العائدة للشركات الأجنبية أو المعتبرة بحكم الأجنبي وعن خفض حصص اللبنانيين أو أسهمهم دون عرض الموضوع على المديرية العامة للشؤون العقارية.
وفي ظل هذا النظام الاقتصادي والجو القانوني المنفتح والنظام الضريبي المشجّع والهزّات الاقتصادية التي عرفتها بعض البلدان في العالم والهدوء السياسي الذي نعم به لبنان بعد حرب 2006، وفي وقت يناضل القطاع العقاري في العالم لاستعادة عافيته في أعقاب الأزمة المالية، تهافت رأس المال على الاستثمار في القطاع العقاري اللبناني، ما أدّى إلى ارتفاع بالأسعار، ليصل المتر المربع من أرض أو بناء في بعض المناطق إلى 15.000 دولار. فتحول العقار من عنصر استثمار إلى عنصر مضاربة، وأصبح بالتالي يلبّي حاجات المستثمر متجاوزاً حاجات الطلب المحلي عليه.
وفي المقابل، بات العثور على منزل بالنسبة إلى اللبنانيين المقيمين، لا سيما الشباب منهم، يتحول إلى مهمة مستحيلة يوماً بعد يوم. وعلى هؤلاء أن يستوفوا شروطاً صعبة لجهة تأمين قسم نقدي من سعر العقار وراتب مرتفع وكلفة تأمين عالية نسبياً للحصول على القرض.
ونورد هنا بعد الإحصاءات والحقائق المتعلقة بقطاع العقارات في لبنان:
في بيروت: يعرف سوق العقارات في لبنان ارتفاعاً هائلاً في ما يتصل بالاستثمارات في هذا السوق. تأتي هذه الاستثمارات من الرعايا العرب والمغتربين اللبنانيين والمستثمرين الأجانب. وبإلقاء نظرة على بعض الأرقام نكوّن فكرة عن فرص الاستثمار في السوق العقاري اللبناني. فمؤسسة الاستثمار العربي وضمان ائتمان الصادرات قوّمت الاستثمارات العربية في لبنان كالآتي: ثلاثة مليارات ونصف مليار دولار في 2007، أي بارتفاع 48% عن ملياري دولار في 2006، و 88 في المئة ارتفاعاً عن 2005. وقد توزّعت الاستثمارات بين العاصمة بيروت ومناطق أخرى في لبنان. أما غالبية الرسوم المحصلة على الملكية في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2008 فكانت في: بيروت مع 30 في المئة من المبلغ الإجمالي، بعبدا مع 22 في المئة، المتن مع 20 في المئة، كسروان مع 11 في المئة، الشمال مع 7 في المئة، الجنوب مع 6 في المئة.
وفي رأينا أن الرسوم المستوفاة غير واقعية، بمعنى أنها أدنى من الرسوم الواجب استيفاؤها لأن العقود المبرزة لأمانات السجل العقاري لا تعكس القيمة الفعلية للعقار المبيع. كما يشهد لبنان منذ أكثر من سنة هدوءاً سياسياً ساهم في ارتفاع حجم مبيع العقارات في الربع الأول من 2010 بنسبة 41 في المئة بالمقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي.
وسجلت المبيعات رقماً قياسياً بلغ 3.2 تريليونات ليرة لبنانية (2.1 مليار دولار)، بحسب مديرية الشؤون العقارية التابعة لوزارة المالية.
ومن البديهي أنه كلما ازداد الطلب على العقارات، ارتفعت أسعاره. ومن البديهي أيضاً أن يؤدي الارتفاع في سوق العقارات في لبنان إلى التفكير في المزيد من الاستثمار في القطاع العقاري (كما سبق وأوردنا، لأن العقار أصبح عنصر مضاربة أكثر منه عنصر استثمار).
وأخيراً، ولما كانت الأراضي غير مصنفة في لبنان، ينجم عن ذلك أن النسبة، وإن تكن ذاتها، فإن الأراضي تختلف من حيث وجهة استعمالها، فينتفي مبرر تحديد ملكية الأجانب. لذا يجب أن يكون تملك الأجنبي بحسب واقع الأرض أو نوعها وقابليتها للاستثمار. ومن ناحية أخرى، يمكن أن يكون بدلاً من التنازل عن ملكية الأرض للشخص المعنوي أن يعطى حق مساقاة أو حكر لمدة معينة تصل إلى 99 سنة غير قابلة للتجديد. بهذا يستفيد الأجنبي لجهة الاستثمار كما لو كان مالكاً، وتبقى الأرض ملكاً للوطن.
من ناحية ثانية، يمكن التساؤل في هذا المجال: هل هذه الفورة العقارية في لبنان هي نعمة أم نقمة؟ يبقى الجواب عن هذا السؤال رهناً بالتطورات من قانونية واقتصادية وسياسية وأمنية.
* محامٍ لبناني