القانون تضمن آليات معقدة لاحتساب بدل الزيادة السنوية، كان الأجدى تحديدها بأضعاف من قيمة البدل الحالي، من دون تكبيد المواطنين كلفة التقاضي وأتعاب المحامين والنزاع حول بدل الإيجار، بعدما ربط البدل بقيمة العقار، وهنا يثور الخلاف بين المستأجر والمالك.
من جهة أخرى، وضع القانون أحكاما خاصة للزيادة في حالتين، إحداهما في حال كان الايجار عنصرا من عناصر المؤسسة التجارية.
ولكن، في كل الأحوال، كانت ستتحرر العقود بعد أربع سنوات من تاريخ نشر القانون،بما فيها عقود العقارات التي تستأجرها الدولة ولكن هذا التمديد مؤقت بفترة زمنيّة أقصاها أربع سنوات ، إلا أن إعادة القانون الى المجلس النيابي تعني أن التمديد القانوني للأماكن غير السكنية قد انتهى وعدنا الى نقطة الصفر.
ما هو نطاق القانون؟
يشمل قانون الايجارات للأماكن غير السكنية حصراً عقود إيجار العقارات المبنية للأماكن غير السكنية المعقودة والمنتهية مدتها الأصلية قبل ۱۹۹۲/۷/۲۳، أيا كان المستأجر، سواء كان الدولة او الأفراد او المؤسسات العامة أو الخاصة وغيرها. وهو لا يشمل بأي حال من الأحوال أي عقد تم تنظيمه بعد 23/7/1992.
ما هو مفهوم الأماكن غير السكنية؟
تعتبر أماكن غير سكنية تلك المؤجرة لممارسة التجارة أو الصناعة أو أي مهنة حرة منظمة بقانون أو مهنة حرفية أو أي نشاط آخر غير سكني بما فيها تلك المستأجرة من قبل الدولة والمؤسسات العامة وغيرها.
هل مدّد القانون هذه العقود؟
قرر القانون تمديد الإيجارات في الأماكن غير السكنية:
١- لمدة سنتين فقط من تاريخ نفاذ هذا القانون في حال تنازل المؤجّر عن حقه في الزيادات التدريجية المحددة في القانون.
٢- أو لمدة أقصاها أربع سنوات من تاريخ نفاذ هذا القانون في حال طالب المؤجر بالزيادات التدريجية على بدل الايجار المحدد في القانون، وبعدها تصبح الإجارة حرة وخاضعة لإرادة المتعاقدين.
ما هي قيمة الزيادة المالية التي قررها القانون؟
اعتمد القانون زيادة معقدة تحتاج الى خبير لتحديدها، فهو ينص على زيادة بدل الإيجار المتوجب بتاريخ نفاذ هذا القانون سنوياً على أربع سنوات وتباعاً وفق عدة أسس:
أولاً: بالنسبة للأماكن المؤجرة لشخص طبيعي أو معنوي يكون أو يصبح مالكاً أبنية أو حصصاً شائعة في أماكن يزيد نصيبه من مجموع بدلات إيجارها الفعلية على عشرة أمثال بدل إيجار المأجورالذي يشغله، فإن بدلات الإيجارات تضاعف مرة واحدة في هذه الحالة.
ثانياً: في حال كانت الإيجارات المعتبرة عنصراً من عناصر المؤسسة التجارية والتي يجري عليها عقد تفرغ أو عقد إدارة حرة وفقاً لأحكام المرسوم الاشتراعي الرقم 11/1967 وذلك طول فترة الإدارة الحرة، يُضاعف بدل الإيجار وفقاً للآلية الآتية:
١- في حال كان البدل السنوي أقل من مئتي ألف ليرة يُضاعف عشرين ضعفاً.
٢- في حال كان البدل السنوي بين مئتي ألف ليرة وخمسمائة ألف ليرة يُضاعف عشرة أضعاف.
٣- في حال كان البدل السنوي بين خمسمائة ألف ليرة ومليون ليرة يُضاعف سبعة أضعاف.
4- في حال كان البدل السنوي بين مليون ليرة وخمسة ملايين ليرة يُضاعف خمسة أضعاف.
5- في حال كان البدل السنوي بين خمسة ملايين ليرة وعشرة ملايين ليرة يُضاعف مرة واحدة
ثالثا : أما بالنسبة للعقود غير السكنية الأخرى، ومنها العقارات المستأجرة من الدولة والهيئات والمؤسسات العامة، فإنها تُزاد وفقاً لما يلي:
١ -السنة الأولى:25% خمسة وعشرون بالماية من قيمة فارق الزيادة بين البدل المعمول به قبل نفاذ هذا القانون وبدل المثل
۲- السنة الثانية: 50% خمسون بالماية من قيمة فارق الزيادة المنوّه عنها أعلاه
3- السنتان الثالثة والرابعة مساوياً لقيمة بدل المثل
وبالتالي فإن المالك لا يتقاضى بدل المثل إلا اعتبارا من السنة الثالثة والرابعة فقط، أما قبل ذلك فيتقاضى النسبة المنوه عنها أعلاه (25 % ثم 50 % ) من قيمة بدل المثل ناقص البدل الحالي.
ما هو مفهوم بدل المثل؟
بدل المثل هو البدل الذي يستحقه المأجور في ما لو كان خالياً، اي أنه بدل الإيجار الذي يُعرف بالبدل الرائج والعادل للعقار وفقا لقيمته وموقعه الجغرافي وقدمه.
وقد حدد القانون أن بدل المثل يحتسب على أساس نسبة 8% ثمانية بالماية من القيمة البيعية للمأجور في حالته الحاضرة في ما لو كان خالياً.
من يحدّد بدل المثل؟
يرتبط تحديد بدل المثل بقيمة العقار، وبالتالي فإن ذلك يستدعي تحديد قيمة المأجور. وقد أوجد القانون حالتين لذلك، إما تحديد بدل المثل رضاء، او قضاء أي من قبل القاضي، وبالتالي فإن تحديده يكون إمّا بالتراضي أو باللجوء الى القضاء.
يرتبط تحديد بدل المثل بقيمة العقار، وبالتالي فإن ذلك يستدعي تحديد قيمة المأجور
كيف يحصل التراضي بين المالك والمستأجر؟
يمكن للطرفين في جميع الأحوال الاتفاق على تحديد بدل الإيجار الجديد وتوقيع اتفاق بذلك، كما يمكنهما اتباع الآلية المحددة في القانون، حيث يقوم المؤجر بإرسال كتاب دعوة للمستأجر يدعوه بموجبه للتفاوض. ويمكن ارسال تلك الدعوة إما بموجب بطاقة مكشوفة مضمونة مع إشعار بالاستلام أو بموجب كتاب بواسطة الكاتب العدل.
بعد تبلغ المستأجر لدعوة المالك، يتوجب عليه الإجابة بموجب كتاب خلال مهلة 20 يوما، وبعد اتفاقهما على تحديد البدل بموجب اتفاق رضائي بينهما يتمّ توقيع عقد خطي بهذا الخصوص.
ماذا يفعل المالك أو المستأجر إذا لم يتوصل الى اتفاق مع المستأجر او في حال تعذر إجراء معاملة التبليغ أو عدم ردّ المستأجر ضمن مهلة 20 يوماً؟
في حال عدم التوصل إلى اتفاق رضائي على تحديد بدل المثل، أو في حال تعذر إجراء معاملة التبليغ، أو في حال عدم ردّ المستأجر ضمن مهلة 20 يوماً، يتوجب على المؤجر أو المستأجر اتباع الإجراءات الآتية:
• تقديم استحضار من أحدهما أو تقديم عريضة مشتركة بين المالك والمستأجر لتحديد بدل المثل قضاءً، أمام القاضي المنفرد المدني الناظر في دعاوى الإيجارات الذي يقع المأجور ضمن نطاق صلاحيته.
• يُصدر القاضي قراره بتعيين خبير خلال مهلة أسبوع واحد من تاريخ تقديم الدعوى أو العريضة المشتركة أمامه.
• على الخبير تقديم تقريره في مهلة أقصاها أسبوعان من تاريخ إبلاغه المهمة، وتكون هذه المهلة قابلة للتمديد لمدة مماثلة ولمرة واحدة بناءً على طلب الخبير ولأسباب جدية وجوهرية بقرار معلل، وذلك تحت طائلة استبداله بخبير آخر.
• فور ورود التقرير يجرى إبلاغه للفريقين بواسطة قلم المحكمة، ويكون لهما مهلة أسبوع واحد للتعليق عليه وهذه المهلة غير قابلة للتمديد إلا لمدّة مماثلة، ولمرّة واحدة، وبقرار معلل من القاضي، ولأسباب جديّة، على أن يتم التبادل في القلم، وذلك تحت طائلة عدم قبول أي لائحة أو تعليق خارجها.
• بعد اختتام المحاكمة، على القاضي إصدار حكمه في مهلة أقصاها شهر واحد يلي اختتام المحاكمة.
• يكون قرار القاضي بتحديد بدل المثل قابلاً للاستئناف خلال مهلة ثمانية أيام من تاريخ التبليغ.
• يكون قرار محكمة الاستئناف في هذا الموضوع مبرماً وغير قابل لأيّ طريق من طرق الطعن العادية أو غير العادية.